Udlejning af værelse

Passiv indkomst - Udlejning af værelse

I de store danske byer er efterspørgslen efter boliger så høj, og udbuddet så lavt, at prisen for at leje en lejlighed eller et værelse, generelt har været stigende de sidste mange år. For mange studerende/unge mennesker kan deres disponible indkomst ikke dække udgifter for en hel lejlighed, hvorfor mange typisk lejer et værelse, eller deler en lejlighed. 

Denne artikel vil omhandle udlejning af værelser, samt hvilke fordele der er ved det. Ved at udleje et værelse vil jeg selv, ud over at få tag over hovedet, modtage en månedlig dividende, som enten kan hjælpe mig med at nedbringe mit lån i boligen, eller bruges til at investere i aktiemarkedet. Grunden til, at jeg tænker dette er relevant, skyldes at der er nogle meget gunstige skatteforhold op til et hvis niveau. Det skal selvfølgelig fremhæves, at det altid er vigtigt at have styr på skatten. Endvidere skal det understreges, at jeg ikke er skatteekspert, hvorfor det altid kan betale sig at rådgive sig hos en revisor. 

Hvad med skatten?

Man skal i princippet altid betale skat af de penge man tjener på udlejning. Lige meget om det er et værelse eller en hel bolig. Hvis man som ejer, udlejer et værelse, er lejen skattepligtig som kapitalindkomst. Hvis man er leje/andelshaver mv. er det personlig indkomst. Det beløb man skal betale skat af, er ens bruttoleje fratrukket driftsudgifter. 

Man kan dog få et fradrag i bruttolejeindtægten i forbindelse med ens driftsudgifter. Fradraget kan opgøres på to forskellige måder. Den ene kaldes den skematiske metode med et fast bundfradrag, og den anden kaldes for den regnskabsmæssige metode, som dog ikke vil blive præsenteret her. Den skematiske metode varierer alt efter om man er ejer eller lejer. 

Den skematiske metode ved ejerboligen:

Metoden er simple, og man betaler kun skat af den indtægt, som overstiger en bestemt grænse. Bundfradraget estimeres som 1 1/3 % af ejendomsværdien pr. 1. okt i det givne indkomstår, dog altid min. 24.000 kr. 

Hypotetisk eks:

Ejendomsværdi 2 mio. DKK (Bundfradrag = 1 1/3% af 2 mio DKK = 26.660 DKK)

Årlig lejeindtægt inkl. forbrug 39.000 DKK

Bundfradrag: - 26.660 DKK

Skattepligtig indkomst: 12.340 TDKK

De første 2.221 DKK skal man altså ikke betale skat af! Ved en samlet skattesats på ca. 50%, skal man altså tjene 4.442 DKK for at få det samme udbetalt! Dette er interessant. Hvis vi siger man i gennemsnit får 200 kr/timen, svarer dette til 22,2 timer på kontoret. Ved at udleje et værelse, kan jeg i princippet arbejde 22,2 timer mindre på en måned og stadigvæk få det samme udbetalt - Det kan kaldes frihed. Dette er bl.a. derfor jeg selv udlejer et værelse, så længe jeg og fru. B. orker det. På den måde, får vi et ekstra udbytte til vores husleje hver eneste måned, og vores tilbagebetaling på vores lån i boligen går endnu hurtigere. Endvidere ser vi det som ekstra frihedsgrader til, at gøre som vi vil, rejse, arbejde mindre samt generelt nyde livet.

Den skematiske metode ved lejeboligen/andelsboligen:

Er man lejer er bundfradraget lidt anderledes estimeret. Det beregnes som 2/3 af den samlede husleje inkl. driftsudgifter fratrukket evt. boligstøtte. 

Eks: 

Årlig husleje inkl. forbrug: 50.000 DKK

Bundfradrag: -33.333 DKK

Skattepligtig indkomst: 17.666 DKK

At finde udlejer til ens værelse eller lejlighed er relativt nemt, hvis man er bosat i de større danske byer. Alternativt kan airbnb hjælpe en. Ved udlejning af hele ens hjem i en kortere periode (fx. mens man er på ferie) har man mulighed for at tjene mange penge på kort tid. Enkelte steder i københavn er prisen for en lejlighed helt oppe på +1000 DKK pr. overnatning. Dog skal det også understreges, at der kan være en masse faldgrupper rent juridske i forbindelse med udlejning, som man skal sætte sig godt ind i.